墓地贵过房价:“住不起”,也“死不起”

刘远举
2021-04-08

刘远举,上海金融与法律研究院研究员,媒体撰稿人


每到清明,人们踏青扫墓,追忆逝去的亲人。而同时,墓地高昂的价格,也会成为热议话题,让人又一次哀叹“死不起”。



昂贵的墓地


近日,有媒体探访了北京周边的公墓。以昌平为例,最便宜的公墓4-5万元起不等,贵的14万元起。在昌平的天寿陵园,一套双穴立碑墓地起售价高达42.98万元。在上海,至尊园墓地销售人员告诉记者,园区最低报价11万元,其余墓区价格“上不封顶”,价格最高的墓地按面积销售,每平方米单价20万元。


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▲ 福寿园2015-2020年的墓地售价逐年升高。 © 网易数读



而且,价格仍在上行,销售人员将其形容为“和房价一样,一直在涨”。


正是在这种情况下,很多人感叹:“生不起、养不起、教不起,年轻的活着拼命;病不起、治不起、死不起,年老的拼命活着!”



房价与墓价


墓地的价格赶上甚至超过了房价,能从市场机制中找到直接的解释。


与房地产不同,墓地没有容积率和楼面地价的概念。在房地产中,“容积率”是指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率,决定容积率的包括绿化用地、楼群密度、楼层高度等因素,也由此产生了“楼面地价”的概念,即单位建筑面积平均分摊的土地价格,或者简单地说,土地出让金分摊到每一层楼的价格,房子楼层越多,“楼面地价”越低。但墓地不比活人住的房地产,没有楼面地价与容积率的概念,一块地不能多人分摊,只能一人独享。


假设北京五环内有一栋六层住宅楼,每层只有两户,每户80平,加上公摊面积,实际占地200平方米。但是因为是6层,这200平方米的用地就由80*2*6=960平方米的房价来分摊。据2020年的新闻报道,五环新盘的楼面价已突破4万。那么,用房价反推地价,整栋楼所占的土地价格就是960*4=3840万。这200平方米土地,假设可以安排200个墓地,算下来,单个墓地的土地成本就有19.2万元。


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▲ 北京天荷园,一座花园式陵墓,起价23.58万。 © 北京天寿陵园官网


而且,墓地不是随便选的,位置、交通、格局、风水,还有墓碑和墓基的用材、雕刻工艺都是影响墓地价格的重要因素。


所以,墓地价格超过房价,其实是符合市场规律的。或者简单地换算,多层和小高层住宅一般修6到10层,那么,把墓地单价除以6或者10,就几乎正好是房价。比如上海郊区,每平方米单价20万元的墓地,除以6,等于3万多,正好是当地的房价。



丧葬世界观


曾经,在八宝山清明指挥部召开的清明节群众扫墓服务工作汇报座谈会上,有负责人针对北京公墓价格的问题表示,北京寸土寸金,不鼓励墓地消费,未来主要引导市民生态殡葬。


作为一个唯物主义国家,从政策上讲,“死得起”并不在国家政策的原则之中。从2009年开始,中国民政部便明确要求积极推广树葬、花葬、草坪葬等节地葬法,鼓励深埋、撒散、海葬等不保留骨灰方式。中国殡葬改革的主要目标就是要建设以惠民殡葬、公益殡葬、绿色殡葬和人文殡葬为主要内涵的现代殡葬。


某种程度上,法律代表了政府责任的底线。《殡葬管理条例》第二条这样写道,“殡葬管理的方针是:积极地、有步骤地实行火葬,改革土葬,节约殡葬用地,革除丧葬陋俗,提倡文明节俭办丧事”。第五条的内容则是:“在实行火葬的地区,国家提倡以骨灰寄存的方式以及其他不占或者少占土地的方式处理骨灰。县级人民政府和设区的市、自治州人民政府应当制定实行火葬的具体规划,将新建和改造殡仪馆、火葬场、骨灰堂纳入城乡建设规划和基本建设计划。在允许土葬的地区,县级人民政府和设区的市、自治州人民政府应当将公墓建设纳入城乡建设规划。”


简单地说,对于火葬,政府提倡的骨灰堂,可视为政府的义务范围,一旦超出这个范围,政府并不认为属于自己的责任,而是一种额外的需求与消费。所以,政策层面不会有太多降低墓地价格的措施。



“葬身之地”


价值观落实到具体层面上,就是土地制度。


1998年《国务院办公厅转发民政部关于进一步加强公墓管理意见的通知》要求,“严格限制墓穴占地面积和墓穴使用年限。今后埋葬骨灰的单人或者双人合葬墓占地面积不得超过1平方米,墓地和骨灰存放格位的使用年限原则上以20年为一个周期”。这不禁让人联想到房地产的户型限制和土地出让年限。


根据北京市民政部门相关负责人的解释,近10年来,全市没有再增加一分土地(供应)作为公墓用地。全市33家公墓的面积多年没有增加,剩下的土地是稀缺的,价格自然会上涨。


除了限购与年限,还有“小产权”的墓地。根据《公墓管理暂行办法》,公墓分为公益性公墓和经营性公墓。


公益性公墓是为农村村民提供遗体或骨灰安葬服务的公共墓地。经营性公墓是为城镇居民提供骨灰或遗体安葬实行有偿服务的公共墓地,属于第三产业,土地需要按照“招拍挂”(国家土地资源出让、买卖的招标、拍卖、挂牌制度)的方式获得。《公墓管理暂行办法》第九条则规定,农村的公益性墓地不得提供给村民以外的其他人员,这活脱脱的就是墓地的小产权房!


而城里人的墓地占地,不但需要通过招拍挂来获得,而且,根据《殡葬管理条例》规定,“任何单位和个人未经批准,不得擅自兴建殡葬设施”。另外,根据民政部制定的《公墓管理暂行办法》,“建立经营性公墓,由建墓单位向县级民政部门提出申请,经同级人民政府审核同意,报省、自治区、直辖市民政厅(局)批准”,也就是说,能够经营墓地是需要资质许可的。


那么,如果要简单描述一下中国目前的墓地经营状况,“房地产+出租车牌照+限购”,无疑是一个恰当的比喻。这正是墓地市场价格背后的机制。


在中国,虽然“国家提倡”对社会习俗演进的作用十分强烈,但习俗的力量仍是巨大的。在经济自由的滋养之下,习俗会重新发芽。“入土为安”“厚葬”的需求不可抑制地壮大起来,而市场则会满足这一切。不过,谁也不能否认,相对于中国人的收入,墓地的价格太贵了。


首先,这是分层的消费。打个比方,个人墓地就是汽车里的奔驰、宝马,政府提供了公交车,那就是集体骨灰堂;其次,牌照制度下,不充分的市场竞争当然会推高价值;最后,正是由于贵,所以,只有高收入人群才能选择墓地,而高收入人群对价格相对不敏感,这就会使得市场可以有相对高的利润率。


有趣而讽刺的是,墓地与房产,占用的都是土地,处于相同的土地价格与政策之下,必定会产生类似的种种怪相。香港《大公报》称,香港骨灰龛位供应严重不足,近年越来越多港人北上购买墓地安置先人。而近年来,广州和深圳等地的墓地价格居高不下,动辄数十万,不堪墓地高价的港人纷纷转往厦深铁路和广深高铁沿线的汕头、惠州等侨乡地区购买墓地。代理内地墓园的中介透露,现在每年超过千名港人在广东落葬,今后每年至少有一成增幅。



市场提供的变通之策


面对“死不起”的哀叹,市场仍然想出了变通办法,让人感叹市场的伟大。天津的“祠堂小区”(租赁一个楼房式骨灰堂的单独房间,作为一个家族家庭的祠堂),这种楼房式的家族祠堂,其实是对传统的墓地需求的一种很好的变通。


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▲ 天津中塘镇“祠堂小区”某幢楼房内部。 © 财经网


这种方式,更有尊严感。在一般的骨灰堂,骨灰盒被放入密集的格子中,重重堆叠,直到天花板,密密麻麻地挤在一起,像养鸡场的鸡笼。而在自家祠堂,骨灰盒被恭敬地摆开,有家族照片,有佛像装饰,逝去的人更有尊严,活着的人能避开打扰,静默哀思。这种家族祠堂、祖先安息之地的意味,让人体会到一种仪式感,满足了中国人的传统内心需求。同时,通过更密集的摆放和多层楼面分摊地价的方式,价格得到了降低。


但是,根据相关文件,这个祠堂小区是当地镇政府协调村委会提供土地并投资建设的公益性骨灰堂,建成后由该村村委会运营管理,属于农村公益性墓地和公益性骨灰堂,为本地村民提供骨灰安葬的公益性殡葬设施,没有合法的公墓经营资质。与“小产权房”对应,是不受法律保护的“小产权坟”,随时可能被拆掉,骨灰被迫迁出,之前十几万的费用也只能打水漂。



墓地并不消耗土地


绿色殡葬等不占地的殡葬方式当然是文明的,但也应该看到的是,习俗很强大,在短期内,完全不留骨灰的殡葬方式,注定不可能完全推广,传统的入土为安观念和对墓碑墓地的需求仍然存在。


《左传》有言,“国之大事,在祀与戎”,中国人非常重视人的身后之事。那么,一定面积的墓地,到底是不是中国人的一个合理需求呢?肯定立马有人会说,这会浪费土地。


墓地、土葬浪费土地,这是长久以来的观念。但真的如此吗?不妨再想一想。


土地当然是最重要的资源,但土地成为资源、能够有价值,是因为人的存在,而人最大的问题就是生与死,也即住与葬。土地用在这两个方面,从价值而论,是以人为本,而不是浪费。


其实,即便撇开人的尊严这个价值不谈。坟墓本身,并不会造成对土地资源的消耗。土地作为人类生活、生产离不开的一个要素,包含建筑用地和耕地等类型,对于耕地来说,耕地必须有土壤。而土壤的确是不可再生资源。因为土壤需要风化等自然力才能慢慢形成,形成1厘米的土层需要120年至400年。土壤流失或者沙化后几乎不可恢复。所以,耕地不能像氧气那样经过光合作用自然恢复,也不能像淡水那样经过海洋的自净作用得到补充,土壤不能重新“长”出来,也就是说耕地不满足狭义的再生概念。


但是,墓地的建造,仅仅是浅层土地上挖个坑,并不构成对土壤的消耗。拜祭不过三、四代,现在的普通中国人家庭里,几乎找不到五代以上仍然在拜祭、维持的坟墓。这些坟墓,大部分都在时间的长河中消逝于无形了。经营性的公墓,如果十来年不交维护费,墓穴所有权会被取消,骨灰盒早已腐朽,取出来,挖个大坑,一起埋掉,种棵树,也不算不尊重。


所以,死人与活人争地,其实是一种不必要的担心。



▌寸土方得寸心


墓地制度吝啬寸土,不过是硬币的一面。民生与民死,要用地,都不容易。


生,有住房土地供应限制,给国人造房子的地,是有限制的,农村、城镇的土地之间存在严格的流通管制,在城镇土地资源有限的情况下,这就限制了人们居住条件的提升,进而抑制了消费和生育。


活着难享土地,死后,仍然不能占据土地。中国人非常重视人的身后之事。每到清明,人们祭祖扫墓、追忆逝去的亲人。《论语·学而》中有:曾子曰:“慎终追远,民德归厚矣”,意思是说,谨慎地对待父母的去世,追念久远的祖先,自然会培育出忠厚老实的百姓。


所以,道德和爱国的真正起点,是让百姓拥有自己的家园;是在祖先的这片土地上的生生不息,生存繁衍;是生与死,都能有尊严。


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▲ 中国土地虽紧,每个人都该有一寸安息之地。 © 北京天寿陵园官网


有人说,中国之大,领土一寸也不多。那么,中国土地虽紧,每个人都该有一寸安息之地,一寸也不该少。毕竟,生于此、葬于此,是一个人对一片土地热爱的最基础的逻辑。


寸土方得寸心,若吝寸土,岂得寸心?



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